سرمایهگذاری در مسکن؛ وعدههای دولتها و واقعیتهای بازار
سرمایهگذاری در مسکن طی دهه گذشته با نوسانات چشمگیری همراه بوده است؛ از رشد دو برابری تا سال ۹۷ تا افت ۴۰ درصدی در سالهای بعد. با وجود سیاستهای پولی انبساطی و نرخ بهره منفی، تأثیر این سیاستها بر بازار مسکن به دلیل نوسانات قیمت نهادهها و ریسک نقدشوندگی کمرنگ بوده است. در مجموع، ارزش سرمایهگذاری در این بخش طی ۱۲ سال گذشته تنها ۳۰ درصد رشد داشته است.

به گزارش رواق، هزینههای کلان و نوسانی ساخت مسکن و اثرپذیری زیاد از تورم، یکی از دلایلی است که مسکن در سبد سرمایهگذاری افراد وجود دارد.
به همین ترتیب، در حسابهای درآمد و مخارج ملی، ساخت و ساز مسکن به عنوان یکی از اجزای سرمایهگذاری لحاظ میشود. این بخش برخلاف اجزای دیگر سرمایهگذاری مانند ماشینآلات، ارزش زیادی به ظرفیت مولد اقتصاد اضافه نمیکند. با این وجود همچنان به دلیل اهمیت سرپناه و تهیه مکانی برای اجرای فعالیتهای اقتصادی، از اهمیت برخوردار است.
بهطور کلی، شرایط فصلی و اقتصاد کلان، باعث میشود تا سرمایهگذاری در این بخش نوسانی باشد. در گزارش فعلی، به بررسی میزان سرمایهگذاری انجام شده در مسکن طی ۶ ماه ابتدایی هر سال پرداخته شده است.
با توجه به متون اقتصادی، زمانیکه سیاست پولی انبساطی در پیش گرفته میشود و نرخ بهره کاهش مییابد، سرمایهگذاری در مسکن بیشتر شده و در اثر افزایش تقاضا برای خرید آن، ممکن است قیمت مسکن نیز دچار افزایش شود. با این وجود، در ایران به دلیل تغییرات شدید قیمت مصالح و نهادههای ساختمانی، بنظر میرسد تاثیر تغییرات نرخ بهره بر بازار مسکن کمرنگتر شده باشد.
دادههای مرکز آمار حاکی از آن است که از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا سال ۱۳۹۷، میزان سرمایهگذاری در مسکن تقریبا پیوسته درحال افزایش بوده است. این افزایش تا جایی ادامه یافت که در سال ۹۷، حجم سرمایهگذاری حقیقی انجام شده در مسکن، به دو برابر میزان سال ۱۳۹۱ رسید.
این در حالی است که از سال ۱۳۹۸، این روند معکوس شد و تا سال ۱۴۰۰، ارزش سرمایهگذاریهای انجام شده در ساختمان، حدود ۴۰ درصد کاهش ارزش پیدا کرد. در سالهای اخیر اما، با تثبیت شدن روند سرمایهگذاری، از ۱۴۰۰ تا کنون این بخش تنها ۴.۵ درصد رشد داشته است.
با توجه به اینکه نرخ بهره حقیقی در اکثر این سالها منفی بوده، بنابراین نمیتوان تغییرات مربوط به سرمایهگذاری در ساختمان را ناشی از صرف تغییرات نرخ بهره دانست. به عبارت دیگر، با توجه به انبساطی بودن سیاست نرخ بهره حقیقی منفی، یا همان شدیدتر بودن تورم نسبت به نرخ بهره سپردهها، باید سرمایههای مردم از بانکها به بازارهای موازی مانند مسکن انتقال مییافت. اما شواهد نشان میدهد این اتفاق نیافتاده است.
کارشناسان باور دارند دلیل اصلی اثرپذیری کم بازار مسکن از سیاستهای پولی دولت، مربوط به قیمت نهادهها و نوسانات این بازار است. از سوی دیگر، با توجه به ریسک نقدشوندگی و پیشبینی پذیری پایین این بازار، بنظر میرسد فعالان اقتصادی در برهههای اقتصادی مختلف، ممکن است ترجیح دهند سرمایه کمتری به بازار مسکن وارد کنند.
با همه این افت و خیزها و با رخداد تحولات سیاسی و تحریمها در دهه ۹۰، ارزش سرمایهگذاری در ساختمان حدود ۳۰ درصد نسبت به ابتدای دهه ۹۰ افزایش یافته است. رشد ۳۰ درصدی طی ۱۲ سال اخیر درحالی اتفاق افتاده که همواره یکی از مهمترین وعدههای انتخاباتی کاندیداهای ریاست جمهوری، ساخت مسکن و ارائه تسهیلات برای آن بوده است.
رواق | روایت اقتصاد ایران